B & V- Immobilien - Wissenswertes

Gelegentlich wird der Kauf einer Immobilie durch einen schriftlichen Privatvertrag angeboten. Meistens wird dabei das Grundstück gleich an einen Dritten weiterverkauft oder man macht einen schriftlichen Privatvertrag um sich zunächst einmal die Immobilie zu sichern. Für den Letzterwerber besteht aber das Problem, dass er nicht per Notarvertrag ins Grundbuch eingetragen werden kann. Dafür gibt es eine Ausnahmemöglichkeit durch ein (expediente de dominio), ein öffentliches Rechtsverfahren um trotzdem eine Grundbucheintragung zu erreichen, Voraussetzung ist allerdings, dass kein Dritter Rechte an der gleichen Immobilie geltend macht.
Der privatschriftliche Kaufvertrag allein reicht zum Eigentumserwerb nicht aus. Der Verkäufer muss den Grundbesitz noch übergeben. Wenn die Übergabe erst im Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufs (escritura) erfolgt, sollte sich der Käufer hierzu auf jeden Fall sämtliche vorhandenen Schlüssel aushändigen lassen.
Bei notariellen Kaufverträgen (escrituras publicas) erhalten die Parteien erhalten eine qualifizierte und mehrere einfache Kopien der Urkunde (copia simple), mit denen die Grundbucheintragung beantragt werden kann.Die Hauptpflicht des Verkäufers aus einem abgeschlossenen Kaufvertrag ist die Übergabe der Sache und die Besitzeinräumung.Die Pflichten des Käufers in einem Kaufvertrag bestehen in der Zahlung des Kaufpreises. Bei Verzug hat er Verzugszinsen zu zahlen. Befindet sich der Käufer mit einer Zahlung in Verzug, so kann er trotz entgegenstehender vertraglicher Vereinbarungen den Kaufvertrag so lange durch Zahlung erfüllen, als er keine gerichtliche oder notarielle Zahlungsaufforderung erhält.Der Kaufpreis wird normalerweise bei Abschluss des notariell beurkundeten Kaufvertrages in bar oder per bankbestätigtem Scheck gezahlt. Die Notare übernehmen keine Treuhänderfunktion für die Kaufpreise. Anders als in Deutschland ist der spanische Notar weder zur Herbeiführung der Eintragung verpflichtet noch haftet er dafür. Mit der Abwicklung der Eintragung einschließlich der Einzahlung der Grunderwerbsteuer und der Registerkosten kann der Käufer aber ein einen Rechtsanwalt oder einen Steuerberater beauftragen. Häufig werden auch Ratenzahlungsvereinbarungen geschlossen im Bezug auf die Kaufpreise. Eine Eintragung des Käufers ins Grundbuch erfolgt dann immer erst nach Zahlung der letzten Rate. Häufig werden auch in Grundstückskaufverträgen sogenannte Vertragsaufhebungsklauseln aufgenommen, wonach bei nicht fristgerechter Zahlung auch nur einer Kaufpreisrate durch den Käufer der Vertrag ohne weiteres aufgelöst wird. Von solchen Verträgen kann, vor allem für Ausländer, nur abgeraten werden.Anzahlungen, wenn sie wirklich nicht zu vermeiden sind, kann man als arras oder señal nach Art. 1454 Codigo Civil geleistet werden. Für diesen Fall kann der Vertrag dadurch aufgelöst werden, dass der Käufer anerkennt, die geleistete Zahlung zu verlieren. Wenn der Käufer also nach Unterzeichnung des privatschriftlichen Kaufvertrags und Erbringung der Anzahlung den Vertrag nicht erfüllen und die Restzahlung nicht leisten will oder kann, ist die geleistete Anzahlung verloren. Andererseits hat der Verkäufer die Anzahlung in doppelter Höhe zurückzuzahlen, wenn er selbst sich von dem Vertrag lösen will.Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, sollte der Käufer darauf achten, dass das Objekt nicht vermietet ist. Auch in Spanien gilt insoweit, dass das Verkaufsgeschäft nicht die bestehenden Mietverträge bricht. Eine Auseinandersetzung mit einem Mieter wegen "Eigenbedarfs" kann daher zu einem langwierigen Rechtsstreit führen. Das spanische Recht kennt keine Grundschuld. Das wichtigste Kreditsicherungsinstrument ist daher die Hypothek, die erst mit Eintragung im Grundbuch entsteht. Bei Neubauten sollte der Käufer auch die Vorlage des buletín de instalaciones electricas verlangen. Dieses Dokument bestätigt, dass alle elektrischen Arbeiten nach den öffentlichen Sicherheitsbestimmungen ausgeführt wurden und der Anschluss des Hauses an das öffentliche Elektrizitätsnetz erfolgt ist. Ferner sollte die Bescheinigung des Architekten über die endgültige Fertigstellung des Baus (certificacíon final de obra) vorliegen. Beide Dokumente sind Voraussetzung dafür, dass die Gemeinde die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) ausstellt. Diese wiederum ist notwendig für den Abschluss der Verträge mit den Energieversorgungsunternehmen.